Do aluguel pago ao aluguel recebido

Existe um ponto de virada na vida financeira de uma família que quase nunca é comemorado, porque acontece devagar: o mês em que ela deixa de pagar aluguel e começa a receber aluguel. Do lado de cá desse ponto, uma parte da renda some todo dia cinco. Do lado de lá, um valor entra todo dia dez.

Chegar lá sem tomar crédito caro é possível, e o consórcio de imóveis é uma das ferramentas mais usadas por quem faz esse caminho no interior do Paraná e no Brasil inteiro.

Por que a carta contemplada compra melhor

Quem chega para negociar um imóvel com financiamento aprovado é um comprador comum. Quem chega com carta de crédito contemplada é, na prática, um comprador à vista: o vendedor recebe o valor integral da administradora, sem depender de aprovação futura de banco e sem o vaivém de análise.

Essa diferença tem preço. Desconto de 5% a 10% em negociação à vista é comum, e num imóvel de R$ 300 mil isso representa de R$ 15 mil a R$ 30 mil. Não é raro esse desconto cobrir uma fatia relevante da taxa de administração paga ao longo do contrato.

O efeito de um imóvel que gera renda

Depois de comprado e alugado, o imóvel muda o desenho do plano. O aluguel recebido não vai para o lazer: ele volta para dentro do sistema, cobrindo parte das parcelas que ainda faltam. O esforço mensal da família diminui sem que o plano perca velocidade.

É aqui que aparece a diferença entre comprar um imóvel e montar uma estratégia. Quem compra um imóvel resolve uma necessidade. Quem monta uma estratégia cria uma engrenagem que ajuda a financiar o degrau seguinte.

Que imóvel costuma funcionar para locação

• Perto de faculdade, hospital ou centro. Regiões com demanda constante sofrem menos com vacância, que é o maior inimigo da renda de aluguel.
• Metragem enxuta. Apartamentos de um ou dois dormitórios costumam ter melhor relação entre valor do aluguel e valor do imóvel do que unidades grandes.
• Condomínio com custo controlado. Taxa alta demais come o rendimento do proprietário e afasta inquilino.
• Documentação limpa. Matrícula regular, sem pendência, é o que permite a administradora liberar a carta sem atraso.

Os riscos que precisam ser ditos

Renda de aluguel não é garantida. Existe vacância, existe inadimplência de inquilino, existe manutenção e existe imposto. Um imóvel parado por três meses come boa parte do ganho do ano. Quem entra nesse caminho precisa de uma reserva para atravessar esses períodos sem precisar vender às pressas.

E existe o risco de tempo: a contemplação depende de sorteio ou de lance. Quem monta um plano contando com uma data específica para começar a receber aluguel está fazendo uma aposta, não um planejamento.

Como a gente monta esse cenário na prática

Na conversa inicial, três números importam: quanto cabe na parcela mensal, quanto existe hoje de reserva para eventual lance e em quanto tempo a família quer ver o primeiro imóvel funcionando. Com isso dá para escolher entre um grupo mais longo e barato ou um mais curto e agressivo, e definir se a estratégia será de lance embutido, lance livre ou espera pelo sorteio.

Não existe resposta única. Existe a resposta que combina com o seu orçamento, e ela precisa ser escrita antes da assinatura, não descoberta depois.